روز نو :پس از افزایش چندین باره قیمت مسکن در سال جاری زمزمه های کاهش قیمت مسکن به گوش می‌خورد، اما این موضوع واقعیت دار؟ آیا ممکن است پس از چندین برابر شدن قیمت ها امید به روزهای روشن برای بازار مسکن داشت ؟ حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران مسکن در رابطه با این موضوع می‌گوید: رشد نامتعارف نرخ مسکن در سال‌های گذشته باعث رکود در این بازار گردیده است. قدرت خرید مردم برای تهیه مسکن کافی نیست، با این حال نرخ مسکن ارزان نشده است بلکه حباب آن ترکیده است!

مسکن ارزان نشده است

عقبایی ادامه داد: در واقع اگر نرخ واقعی هر متر مسکن حدود ۲۰ میلیون تومان باشد متری ۳۰ میلیون خرید و فروش می‌شود. وقتی ۵ میلیون ارزان می‌شود یعنی هنوز به نرخ واقعی خود نرسیده است. پس در نتیجه نرخ مسکن کاهش پیدا نکرده است. زمانی می‌توانیم بگوییم مسکن ارزان شده است که «قیمت واقعی» آن مثلا ۲ میلیون کاهش پیدا کرده باشد یعنی از ۲۰ میلیون تومان به ۱۸ میلیون تومان برسد. درحال‌حاضر فقط حباب نرخ مسکن تا حدودی برطرف شده است.

وام مسکن کافی نیست

متاسفانه در شرایطی زندگی می کنیم که تنها با درآمد ماهیانه نمی توان برای خرید مسکن اقدام کرد برای همین بسیاری به دنبال تسهیلات بانکی هستند. اما آیا تسهیلات بانکی پاسخ گوی قیمت های سرسام آور است یا خیر؟!

نایب رئیس اتحادیه مشاوران مسکن در رابطه با این موضوع توضیح می دهد: در حال حاضر شاهد کاهش نسبی نرخ مسکن در اواخر سال ۱۴۰۰ و ابتدای سال ۱۴۰۱ هستیم. با توجه به بالا بودن نرخ مسکن و قدرت خرید پایین مردم پیش‌بینی می‌شود تسهیلات پرداختی بانک‌ها که شاهد افزایش آن هم هستیم تامین‌کننده نیاز مردم برای خرید مسکن نباشد. زیرا میانگین نرخ مسکن در شهرهای بزرگ بالای ۳۰ میلیون تومان است در حالیکه تسهیلات بانکی ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان است که تقریبا پول ۶، ۷ متر از یک آپارتمان است. به همین دلیل به نظر می‌رسد این میزان تسهیلات، کمکی به خرید مسکن نمی‌کند.

راهکار مناسب برای ارائه تسهیلات بانکی

عقبایی راهکار تاثیرگذاری تسهیلات بانکی را این‌گونه بیان کرد: نظریه‌ای هست که طبق آن تزریق نقدینگی، خود باعث تورم می‌شود. البته این صحبت می‌تواند درست باشد و در علم اقتصاد جمله درستی است ولی در بازار مسکن، صادق نیست زیرا بازار مسکن ایران انقدر مصرف‌کننده واقعی و عقب افتادگی در این باره دارد که نیاز داریم تسهیلات بانکی خود را مثل کشورهای توسعه یافته ارتقا دهیم.

او اضافه می کند: اگر بین ۸۰ تا ۹۰ درصد نرخ مسکن را به خریداران تسهیلات بدهند؛ در آن قدرت خرید مردم افزایش می‌یابد و میزان معاملات مسکن بیشتر می‌شود. یعنی بالای ۵۰ درصد نرخ مسکن را به مردم باید تسهیلات پرداخت کرد، زیرا برای خرید ۵۰ متر خانه مردم به زحمت می‌افتند و این تسهیلاتی که می‌دهند به جایی نمی‌رسد.

جلوی بنگاه داری بانک‌ها گرفته شود

نایب رئیس اتحادیه مشاوران مسکن در پاسخ به این سوال که آیا درآمد افراد کفاف پرداخت اقساط تسهیلات را دارند گفت: بانک‌ها با انجام سه اقدام موثر می‌توانند پرداخت را تسهیل کنند.یکی افزایش مبلغ تسهیلات بانکی دیگر موردی که می توان به آن اشاره کرد افزایش مدت بازپرداخت تسهیلات (مدت بازپرداخت تسهیلات بانکی در کشور ما حداقل ۱۲ سال اما در کشور‌های دیگر حداقل ۴ دهه است) و آخرین مورد که می توان به آن اشاره کرد جداسازی نرخ سود تسهیلات بانکی در حوزه مسکن از سایر کالاها است.

پس از انجام تمامی این موارد می‌توان گفت تسهیلات بانکی در رشد معاملات مسکن و ترغیب تولید‌کنندگان به افزایش تولید مسکن موثر واقع می‌شود. باید به این سوال پاسخ داد که آیا در کشور ما ظرفیت انجام این کارها وجود دارد؟عقبایی درپاسخ به این سوال به گسترش نیوز می گوید: ما هم دارای ظرفیت مالی این اقدام هستیم و هم ظرفیت بالا بردن مدت زمان تسهیلات بانکی و ظرفیت کاهش سود بانکی در حوزه مسکن را داریم اما به دلیل این که بانک‌ها به فکر سودجویی هستند این اتفاق نمی‌افتد. این در حالی است که اگر وام بانکی برای خرید کالاهای دیگر بخواهید به سرعت انجام می‌شود زیرا مدت بازپرداخت آنها کمتر است و برای بانک‌ها سود بیشتری دارد و آن را انجام می‌دهند. قوانینی برای حوزه مسکن وضع نشده که بانک‌ها بر اساس آن به مردم تسهیلات مناسب بدهند. این کار انجام نمی‌شود؛ در صورتی که با انجام این کار حداقل ۱۵۰ شغل در کشور به وجود بیاید.

پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن

وی درباره آینده بازار مسکن اضافه کرد: به گفته برخی از کارشناسان ۲۵ میلیون خانوار و مسکن داریم، بنابراین توازن در عرضه و تقاضا بازار مسکن وجود دارد اما من مخالف این موضوع هستم. زیرا با اینکه این آمار به صورت چشمی با هم برابر است اما توازن و عدالت اجتماعی در این حوزه مسکن وجود ندارد چون مثلا فردی با سن بالا هنوز مستاجر است ولی فرد دیگر چند خانه دارد پس توزیع خانه و آمار موجود متناسب نیست. به عبارت دیگر شرایط به گونه ای نیست که بگوییم به هر خانواده‌ای یک خانه رسیده است. توازنی در عرضه و تقاضای بازار مسکن وجود ندارد. یکی از دلایل رشد نامتعارف نرخ مسکن همین نبودن توازن عرضه و تقاضا است. اگر توازن وجود داشته باشد که رشد نرخ نامتعارف به وجود نمی‌آید.

دلیل اصلی کاهش ازدواج

عقبایی ادامه داد: یکی از دلایل بالا رفتن سن ازدواج آن است که جوانان مسکن باثبات ندارند به همین دلیل سن باروری افزایش یافته و کشور رو به پیری رفته است. زیرا یکی از دغدغه‌های اساسی‌ جوانان تامین مسکن است و آن را مانع اصلی ازدواج نکردن خود می‌دانند. دلیل بسیاری از ناهنجاری‌های اجتماعی همین است.

منتظر عملی شدن شعارها هستیم

نایب رئیس اتحادیه مشاوران مسکن عملکرد دولت را مورد انتقاد قرار داد و اضافه کرد: دولت باید با توجه به شعاری که زمان انتخابات در رابطه با ساخت یک میلیون ساخت مسکن در سال داد تمام تلاش خود را ساخت این تعداد مسکن انجام دهد. معمولا یک سال فراهم کردن زیر ساخت های لازم برای هر دولت زمان می برد. هر دولت باید بتواند زمین‌های موردنیاز خود را خریداری کند و قرارداد هایی با پیمانکارنش ببندد ولی بعد از این زمان مردم توقع دارند که مسکن تولید شود. در صورتی که میزان تولید و عرضه هماهنگ شود نرخ مسکن متناسب می‌شود‌‌.

عقبایی در پایان اضافه کرد: وقتی عرضه بیشتر از تقاضا می‌شود نرخ مسکن کاهش می‌یابد؛ کاری که کشورهای همسایه هم همین کار را کردند، یعنی تولید خود را بالا بردند تا عرضه از تقاضا پیشی بگیرد و نرخ مسکن را کنترل کنند. ظرفیت بالا بردن تولید در کشور ما وجود دارد بنابراین انتظار می‌رود این کار انجام شود.