تأمین دخل و خرج صاحبخانه‌ها از جیب مستأجران

تعلل دولت‌ها در ایجاد زیرساخت‌های لازم برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن و کاهش قدرت خرید در سال‌های گذشته به افزایش درآمد موجران از این محل ختم شد. گرچه دولت سیزدهم از ابتدای حضور شعار ساخت 4 میلیون مسکن را در اولویت قرار داد اما افزایش فشار بر مستاجران نشان می‌دهد سیاست‌های کابینه رئیسی در این زمینه نه تنها به بهبود شرایط ختم نشد، بلکه سهم درآمد قشر صاحبخانه را تحت تاثیر تورم‌های بالا از محل اجاره‌بها افزایش داده است.

تحمل تورم با هزینه مستأجران

از سال ۱۳۹۵ تا سال ۱۴۰۱، سهم اجاره‌بهای مسکن از ترکیب درآمدی خانوار شهری افزایش داشته است.دراین میان سهم 20 درصدی اجاره بهای مسکن در ترکیب درآمدی برخی خانوارها نشان می‌دهد همانگونه که تورم در سبد هزینه خانوار در حال افزایش بوده، موجران نیز بخش بیشتری از این بار سنگین را بردوش مستاجران نهاده‌اند که البته کاهش درآمدهای بازنشستگی نسبت به هزینه‌ها طی این سال‌ها در قبال افزایش سهم اجاره‌بها گویای وضعیت نابسامان درآمدی خانوار است که موازنه‌ها را بهم ریخته.
از سوی دیگرجدیدترین گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد تورم ماهانه اجاره مسکن در مهر ماه به ۴.۳ درصد رسیده، درحالیکه این عدد در شهریورماه ۳.۵ درصد و در مرداد ماه ۳.۳ درصد بوده است. همچنین تغییرات شاخص اجاره‌بهای مسکن نشان می‌دهد سرعت رشد ماهانه اجاره‌بها در کشور نسبت به مهر پارسال به بالاترین حد خود رسیده است.

این افزایش تا آنجاست که گفته می‌شود نرخ اجاره مسکن از خرداد به این سو از روند قیمتی مسکن پیشی گرفته است، وضعیتی که به گفته کارشناسان مسکن علاوه بر کاهش قدرت خرید مستاجران، معلول کمبود عرضه در کشور است. اما این به معنای لزوم افزایش عرضه نیست چرا که صرفا معادله مسکن را به طور موقت حل خواهد کرد و راهگشا نیست.

انجماد حقوق و جبران کاهش درآمدها

آخرین سیاست‌های دولت که در برنامه هفتم نیز مورد چالش بزرگ میان نمایندگان و کابینه اقتصادی است نشان می‌دهد نگاه به حقوق کارمندان و بازنشستگان کاملا انقباضی است. سرکوب مزدی دولت در سال گذشته در حالیکه یکی از بالاترین تورم‌های تاریخی را در ایران تجربه شد، نشان داد سهم هزینه‌های مسکن همتای خوراکی‌ها در سبد هزینه‌ها رشد داشته است؛ این رشد چنان بود که برخی کارشناسان این سهم را بیش از 80 درصد دانسته‌اند و معتقدند در کلانشهرها گاهی یک شغل کفاف برآورده کردن هزینه مسکن را نمی‌دهد و شاعلان برای تامین هزینه‌های مسکن به مشاغل دوم و سوم نیز روی آورده‌اند.

سالی که نکوست...

اصرار دولت به افزایش فقط 20 درصدی حقوق در سال 1403 این پیش‌بینی را تقویت خواهد کرد که کسری درآمد خانوار در مواجهه با هزینه‌های سرسام‌آور در بخش‌های دیگری چون مسکن و خدمات حتما خودنمایی خواهد کرد. حداقل اینگونه باید تصور کرد که بسیاری از موجران حقوق‌بگیر در سال آینده بخش بزرگی از کسری‌های خود را به دوش مستاجران خواهند انداخت.

«محمود اولاد» کارشناس مسکن درباره رکود حاکم بر بازار مسکن و ارتباط منطقی آن با اجاره‌بها می‌گوید: « بازار خرید و اجاره در عین حال که به هم خیلی بهم مرتبطند، دو بازار مستقل و جدا از هم هستند. ما همیشه فکر می‌کنیم رابطه آن‌ها مستقیم است، در صورتی که اینطور نیست. هر کدام عوامل موثر بر خودش را دارد. کشش‌های این دو بازار نیز متفاوت است. کشش عرضه و کشش تقاضا هم به عوامل متفاوتی بستگی دارد. هر چند با یکدیگر ارتباط دارند. این رکودی که در بازار خرید و فروش اتفاق افتاده نمی‌تواند در بازار اجاره رخ دهد چون اینجا عرضه کننده به فکر درآمد بیشتر است. از آن طرف متقاضیان هم چاره دیگری ندارند. به خاطر همین شرایط بازار اجاره مثل خرید و فروش نیست. به همه این‌ها قدرت خرید مستاجران را باید اضافه کرد.»

به گفته این کارشناس مسکن این افزایش قیمت باعث می‌شود که خیلی‌ها توان خرید مسکن را نداشته باشند و به سمت پیرامون بروند. ولی یک گروهی هم به سمت بازار اجاره میل پیدا می‌کنند. بر این اساس وقتی عرضه مسکن عمودی شد، عرضه واحد‌های اجاره نیز محدود می‌شود، ولی تقاضا هم از سمت کسانی که نتوانستند بخرند و هم از سوی خانوار‌های جدید افزایش پیدا می‌کند، در نتیجه نرخ اجاره هم بالا خواهد رفت.

قیمت مسکن مانند بازار طلا نیست

همچنین «حسین عبده‌تبریزی» درباره وضعیت بازار مسکن در شرایط رکودی و اثر‌گذاری پروژه‌های دولتی از جمله نهضت ملی مسکن در این بازار، اظهار داشت: «واقعیت این است که بازار مسکن در سال گذشته یک پرش قابل توجهی را تجربه کرد به طوریکه از تورم فرا رفت و در هر حال حاضر در دوره اصلاح قیمت‌ها قرار دارد.»
این کارشناس اقتصاد مسکن درباره بازه زمانی رکود بازار گفت: «مدتی است که بازار مسکن در دوره رکود قرار گرفته و ممکن است که این دوره بیش از 6 ماه و تا یک سال طول بکشد تا بازار مسکن بتواند پیش‌خوری که در تورم داشته را پوشش دهد اما باز هم با تورم حرکت می‌کند هر چند که قیمت‌ها در این بازار بیش از تورم بالا رفته‌است.»

عبده‌تبریزی ادامه داد: «در حال حاضر یک رکود عمیق در بازار مسکن هستیم و مردم قدرت خرید برای انجام معاملات مسکن را ندارند و اغلب به دنبال این هستند که با تهاتر بتوانند معامله‌ای را در بازار مسکن انجام دهند. امروز هیچ کسی توان این را ندارد که معامله نقدی را انجام دهد.»

وی درباره اثرگذاری پروژه نهضت ملی مسکن و پاسخ به نیاز مردم و رفع انباشت تقاضا اظهار داشت: «برنامه‌ها و پروژه‌های عمومی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن برای مواقعی است که دولت‌ها گیر می‌افتند و در این شرایط حرفی درباره مسکن می‌زنند اما الان نه منابعی برای ساخت مسکن در اختیار دارند و نه امکان اجرای آن را ندارد و عملا دولت در این دو سال پروژه را به اجرا نرساند و در نهایت هم اعلام شد که منظور این نبود که دولت این 4 میلیون مسکن را می‌سازد بلکه مردم باید این تعداد مسکن را بسازد.»