کاهش شتاب رشد اجاره بها

بررسی‌های آماری از تحولات بازار مسکن در ماه‌های ابتدایی سال ۱۴۰۴ حاکی از توقف نسبی روند صعودی اجاره‌بها در مناطق مختلف شهری به‌ویژه در کلان‌شهر تهران است؛ موضوعی که برخی کارشناسان آن را نشانه‌ای از اثربخش بودن بخشی از سیاست‌های کنترلی و حمایتی دولت چهاردهم در حوزه مسکن عنوان می‌کنند.

اما برخی از کارشناسان نیز بر این باور هستند که موضوع مذاکرات و ریزش نرخ دلار به نوعی اغلب بازارها به خصوص بازار مسکن را در یک انتظار پیچیده قرار داده است.

در دهه‌های گذشته دو دوره بحرانی در بازار مسکن داشتیم؛ یکی در سال‌های ۸۶ تا ۸۸ و دیگری در بازه نیمه دوم ۱۴۰۰ تا نیمه اول ۱۴۰۲. در این دوره‌ها، قیمت دلاری مسکن به حدود ۱۶۰۰ تا ۲۲۰۰ دلار در هر متر مربع رسید که وضعیت نگران‌کننده‌ای ایجاد کرد، اما با اصلاح و اعمال سیاست‌های بانک مرکزی، بازار به سمت ثبات حرکت کرد.

گزارش مرکز آمار ایران نشان می دهد که شاخص قیمت مصرف‌کننده مربوط به اردیبهشت ماه ۱۴۰۴، تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره‌بهای مسکن به کمترین میزان طی ۳۰ ماه اخیر رسسیده است، زیرا نرخ تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره‌بها در اردیبهشت امسال ۳۶.۹ درصد اعلام شد که این رقم از مهر ۱۴۰۲ بی‌سابقه بوده است.

نرخ تورم سالانه اجاره مسکن نیز در اردیبهشت امسال ۳۹.۵ درصد

همچنین بر اساس گزارش مرکز آمار، نرخ تورم سالانه اجاره مسکن نیز در اردیبهشت امسال ۳۹.۵ درصد برآورد شد، که کمترین میزان رشد سالانه اجاره‌بها طی ۳۰ ماه اخیر محسوب می‌شود. از سوی دیگر طی ۱۲ ماه گذشته، تورم سالانه اجاره مسکن در همه ماه‌ها بالاتر از ۴۰ درصد بود که کاهش آن، نشانه امیدوارکننده‌ای از کاهش التهاب در بازار اجاره محسوب می‌شود.

بانک مرکزی از مردادماه سال گذشته تاکنون گزارشی در خصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران منتشر نکرده است که در همین رابطه، «محمد شیریجیان» معاون سیاست‌گذاری پولی بانک مرکزی اظهار کرد: پیش از مرداد سال گذشته، ثبت معاملات مسکن در سامانه املاک و مستغلات انجام می‌شد، اما از آن زمان به سامانه‌های «خودنویس» و «کاتب» منتقل شده و تاکنون دسترسی لازم به این دو سامانه برای بانک مرکزی فراهم نشده است.

وی افزود: گزارش تحولات بازار مسکن از شهریورماه سال گذشته تاکنون به‌روز نشده‌اند. با وجود پیگیری‌های مداوم، آخرین مکاتبه ما با وزارت راه و شهرسازی حاکی از آن است که اگر داشبورد سامانه «خودنویس» عملیاتی شود، به ما دسترسی داده خواهد شد، اما مشکل همچنان پابرجاست.

معاون بانک مرکزی خاطرنشان کرد: این وضعیت مانع از ارائه گزارش‌های معتبر در تحلیل بازار مسکن می‌شود؛ در حالی‌که این گزارش‌ها به‌شدت مورد نیاز ذی‌نفعان مختلف است.

البته برخی کارشناسان حوزه مسکن این تغییر مسیر را به مجموعه‌ای از اقدامات سیاست‌گذارانه دولت چهاردهم نسبت می‌دهند. از جمله این اقدامات می‌توان به سیاست‌های حمایتی دولت و رونمایی از بسته حمایت از مستاجر‌ها و تصویب آن در شورای عالی مسکن منتسب کرد و وزارت راه و شهرسازی با همراهی شبکه بانکی، ضمن تصویب و ابلاغ تسهیلات جدید و یارانه‌ای در بخش خرید، ساخت و اجاره مسکن برای محرومان و سه دهک اول جامعه، برنامه‌هایی همچون ساخت و واگذاری واحد‌های مسکونی استیجاری به زوج‌های جوان و حرکت به سمت اجاره‌داری حرفه‌ای را در دستور کار قرار داده است، اشاره کرد.

کاهش شتاب رشد اجاره

همچنین برخی از کارشناسان بازار مسکن معتقدند که کاهش شتاب رشد اجاره، اگرچه مثبت است، اما به معنای کاهش قیمت‌ها نیست. ما همچنان با سطح بسیار بالای اجاره‌نشینی و فشار مضاعف بر دهک‌های پایین مواجه هستیم.

بر همین اساس، ادامه روند کاهشی نیازمند افزایش محسوس عرضه مسکن، کنترل تقاضای سفته‌بازانه و اصلاحات ساختاری در بازار اجاره است؛ لذا توصیه می‌شود دولت با حفظ تمرکز بر سیاست‌های حمایتی، روند ساخت و تحویل مسکن را با شتاب بیشتری دنبال کند.

در همین راستا، فرهاد بیضایی کارشناس بازار مسکن با اشاره به تحولات بازار مسکن در دولت چهاردهم، اظهار کرد: وضعیت فعلی بازار مسکن بیش از آنکه ناشی از تغییر دولت یا وزارت‌خانه‌ها باشد، متأثر از سیاست‌های بانک مرکزی است. در واقع، کنترل رشد نقدینگی که از دولت سیزدهم آغاز شد و مورد تأیید مقام معظم رهبری نیز قرار گرفت، در دولت چهاردهم نیز ادامه یافته است.

بازار مسکن عمدتاً تحت تأثیر سیاست‌های کلان اقتصادی بانک مرکزی

وی افزود: بانک مرکزی با سیاست‌هایی نظیر کنترل ترازنامه بانک‌ها، نقش پررنگی در ثبات بازار ایفا کرده و این روند از سال ۱۴۰۲ به بعد محسوس‌تر شده است. برخلاف گذشته که بازار مسکن تحت تأثیر مستقیم وزارت راه و شهرسازی یا شهرداری‌ها بود، اکنون بازار مسکن عمدتاً تحت تأثیر سیاست‌های کلان اقتصادی بانک مرکزی قرار دارد.

بیضایی با بیان اینکه رشد قیمت مسکن در یک سال اخیر متوقف شده است، تصریح کرد: اگرچه بازار ارز در این مدت دچار نوساناتی شد، اما قیمت مسکن با جهش همراه نبود و همین موضوع منجر به کاهش نسبی ارزش دلاری مسکن در تهران شد. این ثبات، در بلندمدت می‌تواند منجر به افزایش استطاعت خانوار‌ها شود.

وی در خصوص اثرگذاری وام‌های جدید بر بازار، گفت: از دولت دوازدهم، سیاست‌گذاری‌هایی در حوزه اجاره‌داری آغاز شد که تاکنون ادامه دارد. یکی از مصادیق آن، تسهیلات ودیعه مسکن است که در دولت سیزدهم نیز جزو اقلام آماری مهم به شمار می‌رفت و همچنان نیز ادامه دارد. البته بخش مسکن انتظار دارد که این تسهیلات از سوی شبکه بانکی به این بخش تخصیص یابد.

بیضایی تأکید کرد: نکته مهم این است که در حال حاضر با اعمال سیاست کنترل ترازنامه بانک‌ها، تحولات مثبتی در بازار مسکن رخ داده و تا حدی شاهد کنترل قیمت‌ها بوده‌ایم. این مسئله به ارتقای توان خرید خانوار‌ها منجر شده است.

وی افزود: در کنار این موضوع، برخی از افراد انتظار دارند که سهم تسهیلات شبکه بانکی برای حوزه‌هایی مانند مسکن، ازدواج، و سایر تکالیف تعیین‌شده از جمله جوانی جمعیت و فرزندآوری، افزایش یابد. بعضاً نیز شاهد آن هستیم که مصوباتی صادر می‌شود که به عنوان نمونه مشخص می‌کند چه میزان از تسهیلات برای ودیعه مسکن یا ازدواج اختصاص یابد.

بیضایی تصریح کرد: نکته این است که نمی‌توان از شبکه بانکی انتظار داشت همزمان در دو حوزه، یعنی هم کنترل رشد ترازنامه و هم افزایش سهم تسهیلات تکلیفی عملکرد موفقی داشته باشد. به اعتقاد بنده، در شرایط فعلی، اگرچه ممکن است کنترل رشد منجر به تخصیص کمتر منابع به برخی حوزه‌های اجتماعی شود، اما در مجموع این سیاست به نفع مردم خواهد بود.

کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: سیاست‌های فعلی بانک مرکزی کمک موثرتری به بازار مسکن می‌کند تا فشار بر بانک‌ها برای اعطای تسهیلات تکلیفی. همچنین در پاسخ به انتقاد‌هایی مبنی بر اینکه گزارش‌های آماری بانک مرکزی موجب تشنج در بازار می‌شود، باید گفت این موضوع صحت ندارد. این آمار اتفاقاً به سیاست‌گذار کمک می‌کند تا نقاط بحرانی را شناسایی و اصلاحات لازم را اعمال کند.

به نظر می رسد اگر بخواهیم از اکنون گزارش مرکز آمار را بپذیریم و عنوان کنیم که بازار مسکن در ثبات کامل است زود است. اما اگر بخواهیم بر اساس واقعیت های بازار مسکن و کمبود عرضه نظر بدهیم باید عنوان کرد که بازار مسکن امسال نسبت به سال های گذشه تا حدود زیادی خطرناک خواهد بود. از یک سو کمبود عرضه و از سوی دیگر افزایش تقاضای انباشته می تواند بازار مسکن و اجاره بها را در یک حالت انفجاری به لحاظ رشد نرخ و هجوم متقاضیان به شهرهای اطراف قرار دهد.

حال این سوال مطرح می شود که اگر سیاست های بانک مرکزی جواب داده باشد می توان امیدوار بود که از شتاب رشد اجاره بها کاسته شده است؟